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杭州樓市變奏：買房難度在降低 部分新盤首付三成
在2017年全國樓市降溫大行情下保持一枝獨秀的杭州，近期似乎開始有“變冷”的跡象。
在二手房市場，11月20日-11月26日一周，杭州主城區二手房簽約701套，較前一周減少瞭15套，環比減少2.1%，這已是連續五周的下降。另一方面，久違的“急售”房源也重出江湖。
杭州的新房市場此前“一房難求”，新房開盤即售罄，全款買房、關系戶買房成瞭常態。但近期多位杭州業內人士對經濟觀察報表示，不少新盤已經開始接受按揭買房，首付比例有所松動，三成首付也是可以商量的。
雙贏機構總經理章惠芳對經濟觀察報表示，相對於此前的持續高溫現象，目前杭州樓市已經出現瞭變化，熱度略有下降，尤其是對購房者來說，買房的難度總體下降瞭。
久違的“三成首付”
杭州購房者陳麗（化名）用“變天瞭”來形容她親身感受到的杭州樓市的變化。“崇賢板塊有個樓盤，首次開盤我去過，我隻能承擔3成首付，當時根本搶不到，這兩天銷售打瞭好幾個電話叫我去選房子，說是不用驗資，3成首付也是可以的。”陳麗說。
崇賢板塊位於杭州餘杭區，區域內新房均價保持在2萬元/平方米以下，且房源供應量大，受到大量剛需購房者的青睞。
另外一個陳麗感到的變化是，近期她接到瞭越來越多的中介推銷電話，“好像主動權開始轉向我們購房者瞭。”“在一手房市場，銷售員的接待積極性確實能在一定程度上反映出市場的冷熱。之前可能是愛理不理，現在則是積極主動地做一些回訪。”章惠芳表示，對一些性價比不是特別高的樓盤來說，比如戶型大、總價高或者相對偏遠地段的新盤，由於全款購房者的需求此前已經被消耗掉很大一部分，這些樓盤現階段更會考慮按揭客戶。
據杭州本地媒體錢江晚報報道，在一些新盤附近，久違的拉客現象也出現瞭，有樓盤找“托”烘托案場人氣，站1小時給50元勞務費。
新房市場的成交數據也在“降溫”。11月13日-11月19日一周，杭州市區新建商品房共成交2102套，與前一周的2163套相比減少61套，降幅為2.8%；成交均價26361元/平方米，與前一周的27480元/平方米相比，下跌1119元/平方米，降幅為4.1%，量價齊跌，其中市區新建商品房成交量已連續兩周出現下降。
但是，在杭州的熱門板塊，比如奧體，新房價格普遍低於二手房價格，依然是“一房難求”。一個計劃12月開盤的項目仍隻接受“一次性付款”。“市場出現一定分化，熱門樓盤還是很熱，不同的樓盤買房難度不一樣，但總體買房難度有所下降。”章惠芳進一步解釋說。
杭州新房市場近期出現變化還有一個原因：年底的推盤潮一定程度上緩解瞭新房市場供不應求的狀況。
據住在杭州網統計，12月杭州預計將有45個樓盤開盤，其中首次開盤的項目高達25個，是今年新盤集中推出數量最多的月份。11月的最後一周，杭州市區就有16個樓盤領出18張預售證，新增可售房源3214套。
二手房：成交量連續五周下降
杭州二手房成交量近期連續下滑，這可以從每周的簽約數據上得以體現。
根據杭州透明售房網數據，11月以來，杭州二手房成交量持續萎縮。11月20日-11月26日一周主城區二手房簽約701套，較前一周減少瞭15套，環比減少2.1%，已連續五周下降。此前的10月30日-11月5日，主城區簽約瞭789套二手房；11月6日-11月12日，簽約780套；11月13日-11月19日，下滑至716套。
在某些板塊，成交量的下滑更為明顯。我愛我傢佳境天城店置業顧問楊海波表示，從錢江世紀城片區的二手房成交量來看，11月上半月對比10月上半月，成交量下降瞭三分之一左右。
成交量下滑之際，“客房比”數據也在下降。杭州我愛我傢市場研究經理徐宏輝提供的“客房比”數據顯示，2017年6月到10月，客房比在不斷下降，這是市場降溫的一種表現。所謂“客房比”，是指在同一個時點找買房客戶和賣房客戶數的比值，即每一套房子委托掛牌出售之後，有多少人同時來找這套房。
另外一方面，近期杭州二手房的掛牌量在迅速增加。根據杭州二手房交易監管服務平臺，從11月1日至11月24日，已新增掛牌房源8322套。截至2017年10月20日，杭州二手住宅已掛牌未簽約房源約1.6萬套，但到瞭11月24日，新增掛牌量增加到1.76萬套，環比上漲10.1%。“臨近年底都會出現集中式的掛牌，但是現在拆遷戶基本買得差不多瞭，很多購房者都想等到明年初再看，這也在一定程度上造成瞭成交量的下滑。”杭州鏈傢一位中介對經濟觀察報表示。“在二手房市場，由於一二手價格倒掛，使得二手客戶有觀望的情緒，同時有些房東急於在年底出貨，在價格上多少出現瞭微調。”章惠芳分析。
相對於之前二手房市場價格的堅挺，有個別房東開始下調掛牌價。杭州我愛我傢網站顯示，一套位於下沙的名為保利東灣項目的二手房，直接打出瞭“降價啦”的標題，並表示業主主動調整價格。
前述鏈傢中介還透露，久違的“急售”房源近期也重出江湖，尤其是在一二手房倒掛嚴重的板塊，比如三墩、筧橋、九堡、下沙等，“但並不是特別普遍，降價的幅度也不會太大。”
值得一提的是，雖然新房和二手房市場的熱度都在下降，但是杭州目前的庫存量一直告急，商品房市場明顯供不應求，這也被理解為今年杭州樓市熱度難以下降的原因之一。
浙報傳媒市場研究院的數據顯示，杭州商品房顯性庫存持續下降，嚴重告急。10月底杭州市區新建商品房可售房源降至6.4萬套，創2011年9月以來新低。杭州市區商品住宅可售房源僅1.9萬套，占比30%創歷史新低，動態存銷比以近一年月均的速度消化僅需2.5個月。
浙報傳媒地產研究院院長丁建剛強調，目前我們看到的僅僅是顯性庫存，即已經領取瞭預售證的。而在過去的近兩年時間，杭州市區2016年供應的宅地可建面積985.4萬平方米，2017年1-10月為767.9萬平方米，合計1753.3萬平方米。而2017年1-10月上市僅為614.6萬平方米，理論上，至少還有1138.7萬平方米尚未上市，扣除需要現房銷售的208.1萬平方米，剩餘930.6萬平方米都可以在未來半年到一年時間轉化為供應量。另外，一些較早領出預售證的樓盤的申報價格，與現在市場價格相比，嚴重偏低，開發商多采取抵押方式，將房源限定為不可售。
“投資品價格並非取決於供需關系，而是取決於人們對未來價格的預期，但這種預期會瞬間改變。2010年4月，5000人搶購200套德信早城，2011年1月，市場瞬間結冰。難道是那些真實的需求瞬間消失瞭嗎？”丁建剛建議，對於當下的杭州市場，做一點禦寒準備，或許必要。
本文來源：經濟觀察報
責任編輯：趙琳_NF6893
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